Każdy reforma systemu prawnego obejmująca problematykę zagospodarowania przestrzennego w Polsce będzie dotyczyła określonych kwestii, co do których konieczne jest wypracowanie wspólnego poglądu środowisk zawodowych oraz ich organizacji. Zakres ten obejmuje przedstawione poniżej zagadnienia, co do których konieczna jest zarówno debata profesjonalna, jak i w konsekwencji przyjęcie w toku prac nad projektami rozwiązań legislacyjnych wypracowanego wspólnego stanowiska w ramach organizacji współdziałający w grupie B8. W odniesieniu do ogólnych kwestii systemu zagospodarowania przestrzennego;  
1.              Konieczność traktowania planowania przestrzennego jako jednego z narzędzidla budowania ładu przestrzennego w zagospodarowaniu przestrzennym. Samo planowanie przestrzenne nie daje narzędzi wystarczających dla uzyskania oczekiwanych efektów wysokiej jakości zagospodarowania przestrzennego oraz efektywnego systemu zarządzania satysfakcjonującego zarówno inwestorów jak i mieszkańców. Ład przestrzenny oraz jakość zagospodarowania przestrzennego są rezultatem działań zarówno władzy publicznej jak i inwestorów. Władze publiczne kształtują i realizują politykę przestrzenną przez ustalanie zasad zagospodarowania w oparciu o przyjęte kryteria, wykorzystując narzędzia ze sfery gospodarki nieruchomościami, inwestycji publicznych, standardów środowiska oraz planowania przestrzennego.
2.               Konieczność integracji systemu planowania przestrzennego w sferze prawnej oraz w ramach procesu opracowywania planów. Zaproponowany system planowania przestrzennego dla poziomów: krajowego, regionalnego i lokalnego aby spełniać zasadę subsydiarności i koordynacji w odniesieniu do partnerów na poziomie lokalnym, jak i pomiędzy poszczególnymi poziomami władzy publicznej, powinien zawierać odpowiednie procedury negocjacyjne i instrumenty planowania (np. wspólne plany dla obszarów funkcjonalnych) oraz musi być zharmonizowany z innymi ustawami dotyczącymi problematyki zagospodarowania przestrzennego, w szczególności z projektowaną ustawą prawo budowlane oraz ustawami dotyczącymi ochrony środowiska. Właściwość do sporządzania i uchwalania planów obszarów metropolitalnych i planów obszarów funkcjonalnych powinna być przypisana do samorządu lokalnego (a nie regionalnego).
3.              Zapewnienie zintegrowanego rozwoju poprzez powiązanie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z ustawą o zasadach prowadzenia polityki rozwoju. Podstawowym zadaniem w zakresie planowania zagospodarowania przestrzennego jest zagadnienie równoważenia rozwoju społeczno-gospodarczego w przestrzeni, spełniając w tym względzie zalecenia agendy terytorialnej UE i rekomendowany w Ramach Karty Lipskiej postulat zintegrowanego planowania rozwoju. System prawa powinien zapewniać wsparcie zrównoważonego rozwoju. Konieczne jest w tym względzie wskazanie, w jaki sposób przez planowanie rozwoju regionalnego kraju uzyskuje się zmiany w strukturze przestrzennej. Konieczne jest powiązanie ustawy o zagospodarowaniu z ustawą o zasadach prowadzenia polityki rozwoju i zmiany tej ostatniej .
4.               Obowiązek wprowadzenia monitoringu procesu zagospodarowania przestrzennego na wszystkich szczeblach zarządzania zgodnie z przyjętą ustawowo procedurą.Problematyka dotycząca kształtowania i wdrażania polityki przestrzennej musi być powiązana z monitoringiem przestrzennego oraz w pewnym zakresie studiów służących planowaniu przestrzennemu. Konieczne jest w tym zakresie odniesienie się do  kwestii gospodarki nieruchomościami oraz realizacji inwestycji infrastrukturalnych, jako mających istotny wpływ na kształtowanie ładu przestrzennego i określających poziom ryzyka dla inwestorów. Konstrukcja systemu planowania powinna wprowadzać system monitoringu na wszystkich szczeblach zarządzania (krajowym, wojewódzkim i gminnym). Sposób jego prowadzenia powinien określać szczegółowo sposób, zakres, częstotliwość i formę opracowywania raportów oraz zasady ich publicznej prezentacji i akceptacji przez organy gminy. Celowe jest powiązanie cyklu opracowywania raportu ze stanu zagospodarowania  z początkiem kadencji samorządów. W monitoringu na szczeblu gminnym należy wprowadzić obowiązek uwzględnienia stanu terenów publicznych.
5.               Obowiązek szczegółowej procedury dla konsultacji publicznej i zapewnienie udziału osób zaufania publicznego procesie sporządzania planów. Nie wolno przeciwstawiać „interesu publicznego” i „prawa własności”. Ochrona własności jest gwarantowana Konstytucją i leży w interesie publicznym. Skuteczne prowadzenie procesu równoważenia interesów publicznych i prywatnych, realizowane w trakcie procesu planowania zagospodarowania przestrzennego wymaga wprowadzenia warunków systemowych dla rzeczywistego aktywnego udziału społeczeństwa w tym procesie. Sporządzania projektu planu, może być ułatwione przez wprowadzenie zasady uczestniczenia w takim procesie a szczególnie w fazie publicznej konsultacji i prezentacji planów osoby zaufania publicznego, która w sposób profesjonalny i bezstronny mogłaby przedstawiać zainteresowanym konsekwencje zaproponowanych rozwiązań.
6.                 Konieczność zintegrowania aktów prawnych w spójny system zagospodarowania przestrzennego. Zaproponowana ustawa musi proponować równoległe porządkowanie całość systemu prawnego zagospodarowania przestrzennego. Obejmuje to konieczność zmian innych ustaw działowych mających wpływ na jakość i efektywność procesów zagospodarowania (ustawa o gospodarce nieruchomościami, drogach publicznych, o ochronie środowiska, ochronie gruntów rolnych i leśnych, podatkach i opłatach lokalnych, prawo energetyczne, o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, ochronie zabytków i innych ustaw).
7.                 Wprowadzanie lokalnie uchwalanych przepisów dotyczących realizacji inwestycji, które nie podlegają obowiązkowi zgłoszenia w trybie prawa budowlanego. Dla utrzymania możliwości egzekwowania ładu przestrzennego celowe jest wprowadzenie lokalnych przepisów urbanistycznych uchwalanych przez radę gminy, odnoszących się do zasad realizacji obiektów oraz standardu zagospodarowania terenu, poza terenami objętymi planami miejscowymi. Dotyczy to w szczególności realizacji inwestycji, które nie podlegają obowiązkowi zgłoszenia, w świetle przepisów ustawy Prawo Budowlane.
8.                 Wprowadzenie obowiązku przyjmowania wieloletniego planu inwestycyjnego dla określenia sposobu realizacji inwestycji lokalnych przy zatwierdzaniu planu miejscowego.Konieczne jest określenie zasad powiązania realizacji lokalnych inwestycji celu publicznego z rozstrzygnięciami systemowymi ustawy o finansach publicznych. W szczególności dotyczy to obowiązku przyjmowania wieloletniego planu inwestycyjnego określającego sposób realizacji inwestycji lokalnych przy uchwalaniu planu miejscowego, jako jego załącznika.
9.                  Konieczność wprowadzenie zasady kompensacji środowiskowej.Ze względu na konieczność ochrony przyrody do rozważenia jest wprowadzenie zasady kompensacji środowiskowej w przypadku przeznaczania terenów wolnych od zabudowy na cele inwestycji. Takie rozwiązanie wymaga również zmiany ustawy prawo ochrony środowiska.
10.              Przyjęcie zasady zmiany prawa przez uzupełnianie obecnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zamiast tworzenia nowego aktu prawnego. System planowania zagospodarowania przestrzennego istniejący Polsce jest ugruntowany wieloletnią praktyką zarządzania zarówno w sferze publicznej oraz praktyce zawodowej i jest tym samym wartością stabilizującą działanie systemu administracji. Nowe rozwiązania ustawowe powinny raczej rozbudowywać i uściślać istniejące rozwiązania aniżeli całkowicie zmieniać jego formę i strukturę. Istniejący system poprzez formułę planowania rozwoju dla całości gminy, nie wiążącego interesów osób trzecich oraz poprzez możliwość określania lokalnego prawa w odniesieniu do określonych obszarów objętych planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego nie wydaje się konieczny do zmiany w swoich zasadniczych formułach. Dlatego zasadne jest rozważenie pozostawienia obecnego kształtu i formy istniejącej obecnie ustawy, wraz z dokonaniem koniecznych zmian i uzupełnień, bez zbędnej jednak przebudowy jej struktury i stylistyki, poprzez wprowadzenie nowych pojęć często niedoprecyzowanych w swojej warstwie normatywnej
11.                Konieczność wzmocnienia udziału urzędu wojewody w procesie kontroli realizacji zagospodarowania przestrzennego. Proponowane w ramach zmiany ustawy rozwiązania systemowe i proceduralne wymagają wzmocnienia i rozbudowania publicznych (rządowych i samorządowych) instytucji planistycznych oraz egzekwowania adekwatnego nadzoru urbanistycznego w ramach kompetencji urzędu wojewody. Problem ten, z racji jego znaczenia dla właściwego wdrożenia rozwiązań ustawowych, powinien być przedmiotem nie tylko dokumentów oceniających skutki uchwalenia ustawy, lecz również winien być przedmiotem rozwiązań ustawowych w odniesieniu do ustawy o pracownikach samorządowych oraz KPA. W odniesieniu do szczegółowych kwestii dotyczących zagospodarowania przestrzennego 
12.                  Ograniczenie możliwości realizacji inwestycji poza obszarami planowanego rozwoju zabudowy.  Konieczne jest ograniczenie ”rozlewania” się zabudowy i racjonalizacja działań  przy zapewnianiu infrastruktury dla nowej zabudowy. W Studium powinny być określone granice obszaru dla planowanego rozwoju zabudowy zgodne ze strukturą podziału geodezyjnego oraz spełniające wymogi dyrektywy 91/271/EWG. Ustawa powinna ograniczać możliwość realizacji inwestycji poza obszarami planowanego rozwoju zabudowy do ściśle reglamentowanych sytuacji jak rozbudowa i odbudowa budownictwa rolniczego w ramach istniejących siedlisk oraz inwestycje służące bezpośrednio ochronie środowiska.
13.                  Wskazanie w studium zestawienia całości inwestycji celu publicznego i bilansu terenu gminy wraz ze wskaźnikami rozwoju. Konieczność wprowadzenia definicji wskaźników do ustawy.W studium powinno być wskazane odrębnie zestawienie wszystkich inwestycji celu publicznego realizowanych na terenie gminy. Zestawienie takie powinno być odniesione dla poszczególnych obszarów planowanego rozwoju, tak aby można powiązać rozwój terytorialny z wielkością poszczególnych rodzajów inwestycji (formuła progów inwestycyjnych) projekt studium powinien zawierać w materiałach planistycznych bilans terenu ze wskazaniem osiąganych wskaźników rozwoju. Zakres wskaźników powinien być określony ustawą. Zakres ustaleń studium w odniesieniu do przewidywanego użytkowania oraz charakteru wykorzystywania terenu powinien być spójny z wymogami informacyjnymi wynikającymi z Dyrektywy INSPIRE.
14.                  Umożliwienie realizacji inwestycji poza obszarami objętymi planami miejscowymi w oparciu o „kryteria sąsiedztwa” i ustalone przez Ministerstwo standardy zabudowy.Należy uznać, że będzie trwale występowała w procesie zagospodarowania przestrzennego konieczność realizacji inwestycji poza obszarami dla których nie są sporządzone plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego, a które zgodnie ze studium przewidywane będą do urbanizacji. Celowe jest również zrezygnowanie z odrębnie wydawanych decyzji WZIZT zastępując je wyrażeniem zgody na budowę obiektu wydawaną w trybie ustawy prawo budowlane. Procedura wydawania takiej zgody powinna być oparta o ocenę sporządzonej uproszczonej koncepcji zabudowy jako wstępnego warunku dla uzyskania zezwolenia. Dalsza procedura mogłaby w szerszym stopniu polegać na procedurze zgłoszenia. Możliwości realizacji nowej zabudowy powinny w takich sytuacjach podlegać ograniczeniom wynikającym z kontekstu miejsca (zasada kontynuacji charakteru zabudowy) oraz spełniania kryteriów określających standard zabudowy odnoszący się do określonych studium kategorii planowanego przyszłego przeznaczenia terenu. Kryteria te powinny mieć postać rozporządzenia wykonawczego do ustawy ustalając niezbędne dla danych kategorii przeznaczenia terenu standardy.
15.                  Konieczność lokalnego dostosowania standardów do istniejącego charakterów zabudowy i wprowadzenia zasady odstępstwa od rozporządzenia ministra.Formuła standardów dotyczyć powinna obszarów planowanych do urbanizacji jak i uzupełniania zabudowy określonych w studium. Plan miejscowy zagospodarowania, jako akt woli władzy lokalnej nie powinien być wiązany przez ustalenia dotyczące standardów zabudowy, a standardy jedynie powinny mieć charakter przesłanki programowej która będzie dostosowana do szczegółowych uwarunkowań i podlegać będzie ocenie publicznej w ramach dyskusji nad rozwiązaniami planu. Ze względu na konieczność lokalnego dostosowania standardów do istniejącego charakteru zabudowy dla celów wydawania zgody na budowę celowe jest wprowadzenie zasady odstępstwa od rozporządzenia ministra. Odstępstwo takie powinno być obwarowane koniecznością przedstawienia przez gminę propozycji lokalnego standardu, który powinien być wypracowany w formule publicznej konsultacji i przyjęty, jako propozycja, uchwałą rady gminy. Na podstawie tak sformułowanego wniosku minister w ramach zarządzenia mógłby dokonywać jego modyfikacji dla potrzeb określonej gminy.
16.                  Wprowadzenie możliwości odrzucenia zgody na budowę na poziomie gminy wraz z jej kryteriami i procedurami.Wydawanie w trybie prawa budowlanego zgody na budowę oznacza, że organ architektoniczno budowlany powinien mieć możliwość odrzucenia w ramach procedury wydawania zgody budowlanej, projektu drastycznie naruszającego zasady ładu przestrzennego wynikające z zasady kontynuacji lokalnego charakteru zabudowy. Taki brak zgody powinien mieć ustawowo określone kryteria dla odmowy i procedurę postępowania, w którą powinna być włączona procedura oceny publicznej i profesjonalnej w formie opinii komisji architektoniczno urbanistycznej. Ze względu na fakt wydawania takiej zgody przez władze działające na poziomie powiatu, konieczne jest umożliwienie realizacji tego zadania na poziomie gminy, przy spełnieniu przez nią określonych wymogów dotyczących kwalifikacji kadr. Należy dla takiej formuły postępowania dokonać również zmiany ustawy o KPA, aby rozdzielić zakres odpowiedzialności zawodowej osoby opracowującej projekt decyzji administracyjnej od odpowiedzialności w zakresie wydawania decyzji.
17.                  Uwzględnienie realizacji przedsięwzięć B&R (badania i rozwój) oraz transportu publicznego jako inwestycji celu publicznego w lokalnym systemie planowania przestrzennego.Plany rozwoju przestrzennego sporządzane dla obszaru województw i koncepcja zagospodarowania przestrzennego kraju powinny być zharmonizowane z procedurą planowania rozwoju poprzez mechanizm określania inwestycji celu publicznego. Konieczne jest przeanalizowanie katalogu tych inwestycji i uwzględnienie w nim inwestycji ze sfery badań i rozwoju oraz transportu publicznego (terminale autobusowe). Inwestycje te obligatoryjnie powinny być wprowadzane do lokalnego systemu planowania przestrzennego zarówno w Studium jak i planach miejscowych, przy zapewnieniu źródeł ich finansowania oraz procedury negocjacji przy uszczegółowianiu ich lokalizacji na terenie gminy. Ustalenia planu województwa powinny również skutkować określeniem zakresu dla ochrony terenów wolnych od zabudowy, szczególnie w otoczeniu dużych zespołów miejskich. Takie ustalenie powinno skutkować objęciem wyznaczonych terenów ochroną nałożona przez decyzję administracyjną wojewody,  wynikającą z ustawy o ochronie środowiska .
18.                 Zapewnienie wojewodzie możliwości sporządzenia w trybie zastępczym miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.Należy zapewnić wojewodzie możliwość sporządzania w trybie postępowania administracyjnego planów zastępczych zagospodarowania przestrzennego, w przypadku uchylania się gminy od sporządzania takich planów w sytuacji obowiązku ustawowego oraz w odniesieniu do inwestycji celu publicznego.
19.                  Uwzględnienie rewitalizacji jako inwestycji celu publicznego oraz możliwości tworzenia przez gminy spółki rewitalizacyjnej dla wykupu terenu i jego zabudowy.Celowe jest uwzględnienie rewitalizacji jako inwestycji celu publicznego oraz uwzględnienie w procedurze sporządzania planu miejscowego powiązania takiego planu z planem działania wobec rewitalizowanego obszaru, tak aby zapewnić możliwość funkcjonowania zintegrowanego planu dla rewitalizacji wybranych obszarów. Objęcie obszaru rewitalizowanego takim statusem powinno z urzędu skutkować możliwością prowadzenie komasacji i wykupu terenu, w tym również przekazania na cele rewitalizacji terenów będących w gestii dysponentów publicznych. Dla takich obszarów powinna być również zagwarantowana ustawowa możliwość (ustawa o prowadzeniu przez gminy działalności gospodarczej) utworzenia spółki rewitalizacyjnej jako podmiotu prowadzącego działalność gospodarcza na mieniu gminy jako działania o cechach użyteczności publicznej.
20.                  Wprowadzenie zasady powiązania uchwalenia planu miejscowego z przeprowadzaniem scaleń i podziału terenu na działki zgodnie z przyjętym planem.Konieczne jest powiązanie mechanizmu zagospodarowani przestrzennego z systemem gospodarki nieruchomościami. Celowe jest wprowadzenie zasady powiązania uchwalania planu miejscowego z koniecznością przeprowadzenia scaleń i podziału na działki zgodnie z ustaleniami planu. Przy czym w takiej sytuacji niezbędne jest przyjęcie zasady, że realizacja „renty planistycznej” ma charakter rzeczowy i polega na przekazaniu na rzecz gminy określonego planem procentu terenu np 15%-25% z przeznaczeniem na realizację ulic i terenów publicznie dostępnych. Ze względu na częstą trudność wprowadzania opłaty adiacenckiej odrębną uchwałą rady gminy celowe jest wprowadzenie zasady przyjmowania takiej uchwały w ramach zatwierdzania planu, jako uchwały towarzyszącej.
21.              Wprowadzenie możliwości wyłączenia gruntu z produkcji rolnej i wprowadzeni podatku od nieruchomości w oparciu o studium.Celem zdynamizowania rozwoju na przewidzianych w studium obszarach planowanych do urbanizacji celowe jest wprowadzenie z urzędu wyłączenia gruntu z produkcji rolnej w granicach określonych w studium jako obszar zurbanizowany. Określenie takich granic rozwoju gminy powinno się wiązać z obowiązkiem opłacania, od nieruchomości gruntowych położonych w granicach obszaru studium, podatku nieruchomościowego właściwego dla planowanego przeznaczenia zgodnie z rozporządzeniem o standardach, a nie jako podatku od gruntów rolnych. Oznacza to również że w ramach obszaru zurbanizowanego gminy mogą pozostać enklawy gruntów nie przewidywanych studium pod urbanizację, dla których właściciele będą preferowali utrzymanie statusu rolnego takich terenów, bez możliwości ich zabudowy.  
Olgierd R. Dziekoński  Warszawa 23.08.2007 Z